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Aste immobiliari: come arrivare preparati

Aste immobiliari: come arrivare preparati

Le aste immobiliari giudiziarie rappresentano un’opzione vantaggiosa per chi desidera acquistare un immobile ad un prezzo agevolato. Gli immobili che vengono messi in vendita tramite aste giudiziarie appartengono solitamente a persone fisiche o società che, non potendo far fronte ai propri debiti, sono costretti a venderli per liquidare i creditori. Ma è veramente possibile fare buoni affari?
La risposta è sì, purché si conosca la procedura di vendita e si tenga conto di alcuni aspetti.

Come funziona un’asta immobiliare?
Informazioni preliminari

Innanzitutto, il giudice incaricato richiede ad un professionista una perizia di stima per determinare il reale valore della casa: nella perizia è possibile reperire molte informazioni relative all’immobile, come i dati catastali, la planimetria, le caratteristiche tecniche e descrittive, la presenza di eventuali vincoli,abusi edilizi, la presenza o meno di un occupante.

Successivamente, viene emanata l’ordinanza di vendita, con la quale vengono fissate le tappe del processo di vendita, come il prezzo di partenza, le modalità di deposito cauzionale, la data di chiusura delle offerte e quella dell’asta. Infine, viene nominato il custode giudiziario, incaricato di gestire l’immobile, facendolo visitare ai possibili acquirenti.

45 giorni prima dell’asta, l’immobile viene adeguatamente pubblicizzato, anche tramite web: vi sono infatti alcuni siti ufficiali dove è possibile reperire informazioni riguardo le case all’asta e la relativa perizia.

In ultima istanza, è necessario informarsi riguardo la modalità stessa dell’asta:

  • Asta senza incanto: i partecipanti presentano le loro offerte in busta chiusa presso la cancelleria del tribunale, con una cauzione del 10% nei termini e con le modalità indicate nell’avviso. Le offerte non possono essere inferiori al prezzo base stabilito in precedenza. In presenza di più offerte, non vince quella più alta, ma viene indetta un’altra gara fra tutti i partecipanti, fissando come base l’importo indicato nell’offerta più alta. Nel caso, invece, di una sola offerta valida, questa è ritenuta vincente se è superiore di almeno 1/5 al prezzo base, mentre nel caso fosse inferiore, spetta al giudice stabilire se effettuare o meno una nuova asta con incanto.
  • Asta con incanto: nel caso in cui la vendita senza incanto vada deserta, il giudice dispone una nuova asta con incanto, ossia una pubblica gara tra offerenti, dichiarata conclusa nel momento in cui siano trascorsi almeno tre minuti dall’ultima offerta e nessuno abbia effettuato un rilancio.

Come si partecipa ad un’asta?
Le procedure per i futuri acquirenti

Il primo step è quello di scegliere l’immobile, visionarlo anche più volte e procedere poi a presentare la propria offerta, a seconda della tipologia di asta che è stata precedentemente stabilita dal giudice.
Nel momento in cui vengono aperte le buste chiuse (in caso di asta senza incanto) il giudice valuta le offerte. Se queste superano il valore dell’immobile di almeno un quinto, l’asta viene dichiarata valida; se invece l’offerta è inferiore, il giudice deve confrontarsi con i creditori. Qualora l’importo proposto fosse sufficiente a coprire i debiti precedenti, può essere accettato, altrimenti l’offerta viene rifiutata. In caso di offerte superiori, cioè pari al valore dell’immobile più un quinto, scatta la vendita all’incanto. Il prezzo di partenza è l’offerta maggiore presentata in busta chiusa.
L’ultimo passaggio è di carattere burocratico: una volta aggiudicata la casa ad un acquirente, il giudice emette il decreto di trasferimento con il quale, oltre a sancire la nuova proprietà, cancella le eventuali ipoteche esistenti.

Attenzione a:

  • Controllare tutta la documentazione prima dell’asta (l’avviso di vendita, la relazione di stima, planimetrie).
  • Informarsi sulle spese da sostenere (imposta di registro, Iva o spese condominiali pendenti). Inoltre, bisognerà dichiarare la volontà, se ce ne fosse intenzione, di usufruire delle agevolazioni fiscali in sede d’asta o al termine della stessa.
  • Alle truffe. Rivolgersi ad un avvocato può risultare un’ottima idea, sia perché è meglio che sia un esperto a capire se dietro il prezzo c’è davvero un affare, sia perché è bene che la perizia sia letta con cura, controllando i vincoli e gli oneri a carico dell’acquirente.

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